Kupiłeś mieszkanie z myślą o tym, aby na nim zarabiać, ale nieuczciwy lokator nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić? W tej sytuacji pozostaje Ci oficjalna droga, aby pozbyć się niechcianego i nieuczciwego najemcy. Zobacz, z jakimi formalnościami wiąże się eksmisja.
Czym jest eksmisja i kiedy napisać pozew o eksmisję?
Przez eksmisję rozumie się usunięcie osoby (lub osób) z zajmowanego przez nią lokalu. Usunięcia niepłacącego i niepożądanego lokatora może dokonać wyłącznie organ do tego uprawniony, czyli komornik sądowy. Mimo że jesteś właścicielem nieruchomości, to nie możesz jej opróżnić poprzez wystawienie lokatorowi rzeczy na zewnątrz mieszkania. Najemcy – nawet gdy nie płaci – przysługuje szereg praw. Aby go eksmitować, niezbędne będzie skierowanie sprawy do sądu. Inaczej mówiąc, musisz zainicjować postępowanie eksmisyjne.
Zanim napiszesz pozew o eksmisję, powinieneś spełnić warunki, o których mowa w ustawie o ochronie lokatorów. Formalności te to:
- poinformowanie lokatora o zamiarze wypowiedzenia najmu,
- wyznaczenie lokatorowi dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległości.
Informacje te musisz przekazać najemcy na piśmie. Jeżeli lokator oświadczy, że się nie wyprowadzi, pozostaje Ci droga sądowa, czyli złożenie wniosku o eksmisję. Pozew o eksmisję możesz napisać sam lub powierzyć to zadanie prawnikowi.
Kto i kiedy ma prawo do lokalu socjalnego?
W określonych przypadkach najemca będzie miał prawo do lokalu socjalnego. Orzekając o eksmisji, sąd wskazuje, czy eksmitowany lokator będzie mógł wprowadzić się do takiego mieszkania. Prawo to przysługuje m.in. kobietom w ciąży, małoletnim i osobom niepełnosprawnym. Jeżeli lokatorowi, któremu wynajmujesz mieszkanie, zostanie przyznane prawo do lokalu socjalnego, to obowiązek jego zapewnienia spoczywa na gminie. Tyle w teorii, bo w praktyce oznacza to, że:
- eksmisja zostanie wstrzymana aż do momentu, gdy gmina będzie mogła podpisać z lokatorem umowę najmu – to może trwać latami, bo gminy najczęściej nie dysponują wolnymi lokalami,
- lokator w dalszym ciągu będzie mógł zamieszkiwać należące do Ciebie mieszkanie – chyba że przekonasz go do wyprowadzki.
W drugim przypadku będziesz miał prawo do czynszu, ale prawdopodobieństwo, że dotychczas uchylający się od zapłaty lokator zmieni postępowanie, jest niewielkie. Inaczej mówiąc, możesz utracić możliwość dysponowania nieruchomością na kilka lat – sprzedaż takiego mieszkania również nie będzie możliwa, ponieważ lokalu nie będziesz mógł przedstawić potencjalnemu nabywcy.
Czy można uchronić się przed nieuczciwym lokatorem?
Pytanie to jest zasadne, jeżeli wziąć pod uwagę fakt, że eksmisja to procedura czasochłonna, która może ciągnąć się latami. Znalazłeś mieszkania na sprzedaż w Ostrowcu Świętokrzyskim, które chcesz kupić i zarabiać na ich wynajmie? Rozważ najem okazjonalny. By podpisać taką umowę, lokator musi złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie notarialnej. Ten załącznik do umowy najmu zapewni Ci możliwość eksmitowania najemcy bez konieczności uzyskania orzeczenia sądowego.
Mimo że nie ma w pełni skutecznych sposobów zabezpieczenia się przed nieuczciwymi lokatorami, to możesz ograniczyć ryzyko, żądając np. referencji od poprzedniego wynajmującego. To rozwiązanie jest szeroko praktykowane w krajach Europy Zachodniej. W Polsce takie referencje wciąż nie są standardem, podczas gdy mogą one skutecznie zapobiec wynajęciu nieruchomości nieuczciwym lokatorom, którzy nie wywiązują się ze zobowiązań.
